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首付20万买了期房，如果房产商倒闭成了烂尾楼，怎么办？

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首付20万买了期房，如果房产商倒闭，成了烂尾楼，买房子的人怎么办呢？小菜认为，贷款还是要继续还的，房子不用急，已经那样了，就根据情况，可以退房退款，也可以等后续接盘开发的地产商。

第一、房产商倒闭，楼盘烂尾，按揭怎么办？

我们把银行贷款提出来先说，以免误判形势，做出错误的行为，带来不利的法律后果，避免人生“万劫不复”！

01、你和房产商是什么关系？

很显然，你们之间是买卖合同关系。

你看中了房产商建盖的一套房子，签了房屋买卖合同，约定先首付20万，剩下的尾款通过办银行贷款支付。

经过申请，银行同意贷款给你，然后，由银行把剩下的尾款付给了房产商。

你通过2次付款，把买卖合同项下的房款全部付完了，你的付款义务履行完毕，剩下的就是房产商按进度建盖房子，并按照合同约定的日期交房给你。

因此，现在这个买卖合同已经生效，并且已经履行完大部分合同内容。

02、你和银行是什么关系？

这也很容易理解，你们之间是存在债权债务的借贷合同关系。

你想买房产商的房子，但是你的钱不够，手上只有20万，怎么办呢？

房产商就说，不要紧，我介绍银行给你办按揭，你可以拿房子抵押，从银行贷款来付给我。于是，你就跟银行借钱，签了贷款合同，顺利借到钱，实现了买房梦。

03、如何认识两个合同之间的关系？

这两个合同虽然有一定联系，但却是完全独立的两个合同！

买卖合同是原因行为，贷款合同是结果行为，也就是说，正是出于为了履行买卖合同，你才去办理了银行贷款；如果不买房，不签买卖合同，你也就不会去贷款。

换句话说，如果不是你自己要去买房，还差钱，那银行怎么会把贷款放给你呢？这就意味着，银行其实是在你急需用钱的时候帮助你，它不是导致你遭遇楼盘烂尾的原因。

这就好比，我看上了房产商的房子，很想买，但钱不够，只有20万，找你借钱付尾款，后来房子烂尾了，我只能找房产商算账，不能赖你的钱不还。

所以，房产商楼盘烂尾了，银行的钱还是得按期还，房子的事情找房产商算账。

第二、房产商倒闭，楼盘烂尾，房子怎么办？

我们都不愿意看到谁遭遇这种不幸的事情！

但是，现实生活中，还是可能会遇到这种情况。如果真的遇到了，也不要过于担心，房子不是生活的全部，要调整心态，合法维权。

01、首付20万已付，按揭未办下来，遭遇房产商倒闭

在这种情况下，你跟银行之间的借贷关系尚未成立，只是跟房产商之间成立了买卖关系。

根据《合同法》规定，合同已成立，并已生效，一方不能继续履行合同，对方无过错，就需要向对方承担违约责任。

结合最高人民法院司法解释的规定，这种情况下，房产商因倒闭，无法继续履行买卖合同，房产商单方存在过错，应当如数退还首付款20万及占用20万期间的利息，并承担违约责任。

02、首付20万已付，按揭也下来了，遭遇房产商倒闭

在这种情况下，按揭应当按期归还，不要乱来。

由于此时你已经付清了全部房款，且在买卖合同的继续履行上没有过错，只是房产商倒闭了，无法继续履行合同，那么责任就全部是房产商的。

你有两种选择：

（1）退房

根据《合同法》的规定，合同生效后，一方无法继续履行合同，对方可以解除合同。

因此，你可以选择解除买卖合同，把房子退了，让房产商退款，并赔偿损失，用退的钱还银行的贷款，剩下的钱自己留着。

（2）等待

在建设中的、未完工楼盘房产商破产，为了保护买房人的利益，政府一般会出面协调，让新的房产商承接项目，继续将楼盘建盖完毕。

因此，如果有政府牵头处理，你也可以继续等待，等新的房产商接盘项目后把房子盖起来，然后接房入住。

03、房产商倒闭，你对破产财产有无优先权？

如果全部房款已经付清，包括首付款和按揭款，虽有政府出面组织协调，但依然无其他合适的房产商愿意接盘。

在这种情况下，楼盘继续建盖无望，房产商进入法院破产程序，你对房产商的破产财产依法享有优先权。

其他在房产商破产之前发生的债务，只是普通债务，对破产财产不享有优先权，只能等到优先清偿破产费用和共益债务后才能清偿。

综上分析，面临的情况不同，选择的救济方式和处理方式会有一定差异，还是应该根据自身情况和楼盘情况，谨慎选择，考虑周详。

第三、买房时如何预防？

据人民法院网的数据显示，2019年全国有528家房企破产，2020年以来，疫情冲击下，又有81家房企宣告破产。

也就意味着，这种事情其实离我们的生活并不遥远，大家在买期房时，还是要多加注意。小菜结合自身实践，提供如下预防建议。

01、尽量选大品牌房企

从2019年528家破产房企的规模看，基本都是三四线城市的中小房企。

大品牌房企，尤其是全国头部房企，资金运转效率较高、融资渠道顺畅、财务稳健、抗风险能力强，加上对自身品牌的珍视，出现破产的几率相对而言会小很多。

02、注意查看施工进度

房产线上售楼为什么推进速度和消费者接受度不如线下渠道？更多还是信任感、安全感不如线下体验来得实在。

在售楼部看下沙盘，去施工现场看下工程进度，会放心一些。如果项目的施工进度缓慢，甚至出现了长时间的停工现象，那这个房产商可能出现了资金链问题，暂时就不建议买了。

03、维权现象

有的施工方拿不到钱，就会在售楼部门前拉横幅维权；有的是业主看见停工，要求退房退款等维权现象。

到售楼部看见这些问题，就要特别注意了，别人已经出问题了，再往坑里面跳就不合适。

04、项目滞销

项目区位不佳，品质不好，定价不合理，导致滞销，房产商无法销售回笼资金，出现烂尾的几率还是大的。

05、查询房产商信息

全国企业信息网和人民法院的被执行人信息网，都可以查看下房产商有没有股权质押登记和被申请执行信息。

一旦发现有股权质押登记信息，说明房产商的负债过高；严重的被列入了法院被执行人信息的，那说明房产商已经成“老赖”了，房子就更不能去买。

因此，事前尽量预防，万一真遇到了楼盘烂尾，也不要过于担忧，生活还得继续，要相信政府，相信法律能维护好你的权益。

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