麦当劳为什么是一家房地产商？
麦当劳的创始人雷×克洛克，曾经1974年曾应邀到德州大学奥斯汀分校有一次接待商学院为的MBA学生讲座，会后跟学生们到酒吧继续畅谈。克洛克问道：他们认为我在哪一个行业呢。大家都说那不是汉堡包快餐店或者餐饮特许经营连锁吗？他却答道：
我的生意实际上是房地产！
（粤语）麥當勞: 我嘅生意實情繫房地產!
(英语)McDonalds: My business is real estate!
的确，麦当劳是全球最大的独立的房地产所有者，甚至超过了梵蒂冈国。其拥有的资产是在美国及世界其他国家最繁华的街口上的商铺。
注: 本文所称麦当劳，系指在纽约股票交易所上市的麦当劳公司(NYSE: MCD)， 不特指麦当劳出售的中国业务，也不特指麦当劳的任何特许加盟店
麦当劳总部设于伊利诺伊州的Oak Brook(科大讯飞翻译成”我可不可以”)，全球42万名员工，从2013年起全球销售额从281亿美元连年下降到2016年的226亿美元，净利润也从71亿美元降至60亿美元。预测2017将进一步下降至226亿美元与55亿美元。即使连年下跌，仍大大超出百胜(200亿美元，含分拆的百胜中国)与星巴克(190亿美元)。麦当劳的市值高达1,065美元，股价在最近几月中也创出128,65美元新高，市盈率也高达23.62倍左右。而星巴克844亿美元，百胜全球只有336亿美元。
每天麦当劳服务5,200万人顾客，成为全球最知名的品牌。
我们都没有意识到麦当劳实际上不仅仅真的是一家汉堡包连锁店。好吧，他是，但并不单纯是，拨开洋葱皮，你会发现，这家公司实际上是一家房地产公司，麦当劳六十年代的前首席财务官哈里×索恩本也曾说，”技术上我们是，本质上我们并不真地是在食品行业，我们是在房地产行业……我们出售十五美分汉堡包的唯一原因，是因为这是带来收入现金流的最佳产品，靠汉堡我租户能够向我们支付房租。”
【一】发家故事
麦当劳发轫于草根阶层，麦当劳兄弟(理查德与麦克)是爱尔兰移民的后裔。1937年他们的电影院生意惨淡经营，却发现院外的热狗摊生意不错。于是他们借了5000美元，在洛杉矶帕萨迪纳也开了一家热狗摊。1940年他们从亚凯迪搬到了圣博娜迪诺，开了第一家餐馆，起名叫麦当劳BBQ。
随着生意越来越好，兄弟想做得更快更好，他们在1948年临时关闭了餐厅，又新开了一个餐厅，采用了创新的食物制作方法，聚焦在汉堡，薯条和奶昔上，而去掉了复杂的菜式，统一简化了菜单。借鉴了当时汽车工业的革命性生产工艺，他们采用了流水线的方法去制作食物，大大提高了效率，这就是著名的“快速系统”(Speedee System)。餐厅重新开张后，获得了轰动。这次冒险的创新举动不仅很快盈利，而且形成了现代快餐业的标准。
麦当劳兄弟开始对外授权使用生产线，六年间发展了21家加盟商，开了9家店 。但这时的特许经营还不是使用统一的品牌或装修。
后来的故事仿佛郑裕彤作为女婿接管的前例。兄弟俩从一个叫雷·克洛克的销售员订购了八台奶昔机，这种机器可同时出五杯奶昔。克洛克被其餐厅概念所吸引，他预测到这个生意有巨大的潜能，先跟兄弟合作，变成了他们的加盟商， 1955年在德斯普兰斯开了第一家店。并在六年间发展了200家加盟商。
渐渐地克洛克的雄心超过了麦当劳兄弟，1961年选择收购了麦当劳，变成了所有者，成了真正的老板。当时的对价是270万美元(相当于现在的不过1亿美元)：每个兄弟税后可以拿到100万美元，再加上相当于每年1.9%的品牌使用费，当时兄弟俩说2%听起来太贪婪了，1.9%就很有吸引力了。
1965年4月21日，麦当劳上市，成为公众公司。
特许经营模式使麦当劳通过使用加盟商的资金杠杆迅速地扩张。雷×克洛克改进了授权许可模式，扩大了公司的规模，并保持了对产品品质的严格管控。他也招募了首席财务官哈里×索恩本，后者发起制定了麦当劳至今沿用的策略：即麦当劳并不通过向加盟商供应食材或收取巨额许可费赚钱， 但麦当劳变成了加盟商的店铺业主。
今天麦当劳仍通过两种方法在房地产方面大赚利润，即买卖热门的商铺，或从加盟店铺收高租金。麦当劳在100多个国家开业，每年销售1000亿个汉堡包；全球有36,000家店，只有15%是直营和拥有，其他全部是特许经营店。
香港的麦当劳概念店
2008年金融危机导致经济衰退，麦当劳不改初心，收购了更多的土地和店铺，继续从不景气的房地产市场中获益。目前在全球36,000店中，麦当劳直接拥有的有45%的土地和70%的店铺，其他才是租赁的。
【二】地产毛利奇高
2015年麦当劳公司收入254亿美元，其中”直营餐厅收入”(Company-Operated Restaurant Revenues)165亿美元，”特许餐厅收入”(Revenues from Franchised Restaurants)有89亿美元。
2014年这三个数分别是274亿，182亿和92亿美元。
您可能会问，那麦当劳收入的大头不还是餐饮吗？这将近2/3了吧？慢着，那他的毛利是从哪里来的呢?
不难理解，自己开餐馆了比坐到椅子上收租金，要累得多。麦当劳的利润率，特许经营费中高达82%，而自营店只有6%。利润总额中，2015直营店165亿收入中，只有利润25亿美元，而特许费的89亿美元中，利润高达73亿美元！
2014年净利润47.5亿美元，可以说，利润的82%是从特许经营费中赚的。那就是你所看到的一个”汉堡包公司”。
麦当劳市值如此巨大，都是因为这样的商业模式！
而实际上这家公司整体上是很困难的，因为健康、口味早已难敌Chipotle或Shake Shack等新式连锁(我至少有10年没进麦当劳了)。股东们也一直以来都施加压力，要分拆他的餐饮与房地产部门。但如果你把它看成是一个公司的房地产分部，麦当劳突然变得更性感了。
想象一下： 一家公司在资产负债表上有377亿美元的商铺资产(占99%)，不考虑折旧时，而该部分每年收入高达90亿美元，其中40亿元是利润，这不就是一个房地产信托(REITs)吗？对不对?
【三】策略旱涝保收
麦当劳的房地产商业模式是五十年代由其首席财务官哈里?索恩本创造的。1956年，他创建了麦当劳特许地产公司（McDonald's Franchise Realty Corporation），目标是在交通便利的地方购买便宜的店铺，并逐渐改进最终形成了麦当劳的特许经营概念。
最初麦当劳总部向加盟商收费，标准是原房租40%的加成，或餐饮销售额的5%，孰高为准。此商业模式最终演变成地产的类按揭，相当于公司拥有土地和建筑。 加盟商的首付押金，最开始只有950美元，用作订金。当签署特许经营协议后，麦当劳会就坐在后面收特许费和租金支票了，旱涝保收，大朵快颐。而加盟商实际上出资，为麦当劳购置了店铺。
此模式的天才之处在于使用了长期的固定的费率收购了地产，但将可变成本都转嫁到特许加盟商上。当销售价格不可避免地增长时，加盟费也随之增长，但公司的固定成本相对保持平稳，这个模式将麦当劳打造成了一个强劲的现金牛公司，延续至今。
索恩本后来被提拔为麦当劳公司的总裁，直到1967年，他与克洛克，发生了一场争执，愤而辞职，并卖出了所持有300万美元的麦当劳股票，并拒绝再到麦当劳就餐。出售麦当劳股票是他的一个巨大错误，在后来的10年，麦当劳股票拆分了三次；如果不出售，他将在1977年获利1亿美元，等到他1993年77岁离世时，这些股票股票大约值10亿美元。
【四】分拆近期无望
虽然股东们总在呼吁，但麦当劳分拆房地产业务尚未提上日程表，因为麦当劳与房地产的关系是既复杂又充满了价值。
投资者一般要求餐厅运营者出售房地产，因为房地产的租金回报经常比经营餐厅的本身低，然而却有很高的资本开支，但是麦当劳从根本上是不同的，它更像是一个地主与一个地产中介的连体服务商，而非一个餐厅的运营者。
麦当劳官网的选址策略
关键也不仅仅在财务数据。 通过控制它的房地产，麦当劳可选择最好的店铺地址，而不论别人是否能拿到。这几乎是所有餐厅业者的最理想的一个选址策略。麦当劳控制了这些店铺，并且通过其业务系统强化了这种控制。麦当劳公司经常强调，如果分拆房地产业务，必然将损害与餐厅运营者的关系。的确在年报中，麦当劳认为其拥有的房地产，以及与特许加盟商的联合投资，“使麦当劳可以实现餐馆行业最高的绩效水平”。所以麦当劳短期之内仍不会分拆房地产。
麦当劳很善于选位置，通常在最繁华的街道上，尤其喜欢转角位置，有独立的楼梯直通二层或地下室。据说每个选址都要耗费三到六个月的时间调研客流与周围社区环境。我们专门采访了麦当劳的选址分析主管杰本基，他领导的团队专门负责建模，预测特定商铺位置的销售额。过往使用Excel 和MapPoint, 今年更采用了Alteryx等先进的数据分析工具,可无缝高效处理Oracle, SQL Servers, Spatial和XML/HTML多来源的数据，大大提高了分析效率。
值得一提的是，香港半山的麥當勞道（旧称麥當奴道），与麦当劳快餐完全没有关系，是以第六任香港总督麦当奴(Sir Richard G. MacDonnell)命名的。
【五】解密麦当劳中国收购
和君创业管理咨询有限公司以前曾帮助打赢针对可口可乐公司和苹果公司的反垄断战役，现在将矛头指向美国快餐业巨头麦当劳。和君创业向中国监管部门提出申诉，认为麦当劳出售中国业务之举可能会伤害员工和消费者。
麦当劳上月表示，它已同意将其中国内地和香港业务的主体GFIHL以21亿美元出售给中信股份有限公司和美国私募企业凯雷集团，该财团将是20年期的主特许经营商。成交后，中信股份和中信资本将控制GFIHL 52%的股权，凯雷集团持有28%，麦当劳保留20%的股权。中信资本董事长张懿宸与凯雷中国的老大杨向东将分别担任GFIHL的正副董事长。
买方的财务顾问分别为摩根大通与中信证券(只对中信方)，法律顾问为凯易(Kirkland & Ellis)与中伦。而卖方麦当劳的财务顾问则为摩根士丹利，律师为佳利(Cleary Gottlieb Steen & Hamilton)。
和君创业的申诉可能会使这笔交易获得监管部门批准的时间推迟。在此之前，美国的一个工会组织指称，这笔交易可能会导致麦当劳在中国的12万名员工的待遇和工作条件变得更差。
【六】匹兹堡vs麦当劳
离开了美国10年，才知道匹兹堡与麦当劳的渊源。2016年末，两位与麦当劳有关的历史人物在匹兹堡先后去世。 12月1日，知名的Big Mac巨无霸汉堡包的创造者吉姆?德里吉提(Jim Delligatti)在美国去世，享年98岁。
据麦当劳新闻发言人表示，星期一晚上他在家人的环绕中去世。 这一带着双层肉饼和撒着芝麻的汉堡包首次出现的地点是宾夕法尼亚州的匹兹堡，当时吉姆?德里吉提(JimDelligatti)刚好是这家麦当劳的店长。 在这一地方店的汉堡成功卖出后，一系列麦当劳连锁店的店长都仿效这一创意，在1968年在美国全境内推广了“Big Mac（巨无霸）”汉堡。
1月6日匹兹堡广告公司MARC USA的联合创始人、麦当劳的另一位“巨无霸之父”Jack Goldsmith也在家乡去世，享年89岁。他和巨无霸的发明者Jim Delligatti亲密合作，共同创造了这款风靡全球的经典汉堡。
巨无霸（Big Mac）汉堡可以算是麦当劳最著名的招牌食品，它最早诞生于1967年的匹兹堡。Delligatti是麦当劳最早的特许经营加盟商之一，经营着这家位于匹兹堡的餐厅，以及随后遍布宾夕法尼亚西部的47家麦当劳店。他发现顾客们希望吃大一些的汉堡包，于是推出了这种夹着双层肉饼的汉堡。
问世后的大受欢迎，让麦当劳决定在1968年开始向全美推广这一新品。半个多世纪过去了，巨无霸成为了麦当劳菜单上的经典，在全球100多个国家都有出售，销量达到数十亿。
巨无霸到底有多流行？《经济学人》杂志曾经创造出一个“巨无霸指数”——通过比较巨无霸在世界各地的价格，作为各国币值是够被高估或者低估的指南。
作为一个广告人，Jack Goldsmith见证并帮助了巨无霸的诞生。他和Jim Delligatti最初把这种新品命名为“巨无霸超级三明治”，并且帮助说服麦当劳最终在全美推出这一产品。
Jack Goldsmith也是美国第一批意识到并且影响客户做商业决策的广告人之一。他的理念也在公司的名字中体现了出来——MARC的全称是Marketing Advertising ResearchConsultants （营销广告研究咨询）。目前，这家公司在芝加哥和波士顿都有办公室，总部位于匹兹堡。2015年，Eastport控股收购了这家广告公司。就请欣赏1968年的巨无霸电视广告吧！
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